임야 용도변경 방법과 비용

임야 용도변경

임야 용도변경 누구보다 정확하게 알려드리겠습니다. 아래 내용을 꼼꼼하게 읽어보시면 임야 용도변경에 대해 정확하게 알 수 있습니다.

가장 먼저 임야 용도변경은 잘못 된 말입니다. 그 이유에 대해서 설명을 드리는 것으로 시작하겠습니다.

임야 용도변경의 정의

일반적으로 산지전용이라는 말과 임야 용도변경을 혼용해서 사용합니다. 하지만 이것은 틀린 말 입니다.

아래는 산지관리법 제2조에서 정하는 산지전용의 정의 입니다.

2. “산지전용”(山地轉用)이란 산지를 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 용도 외로 사용하거나 이를 위하여 산지의 형질을 변경하는 것을 말한다.

가. 조림(造林), 숲 가꾸기, 입목의 벌채ㆍ굴취

나. 토석 등 임산물의 채취

다. 대통령령으로 정하는 임산물의 재배[성토(흙쌓기) 또는 절토(땅깎기) 등을 통하여 지표면으로부터 높이 또는 깊이 50센티미터 이상 형질변경을 수반하는 경우와 시설물의 설치를 수반하는 경우는 제외한다]

라. 산지일시사용

임야 용도변경에 대해서는 산지관리법 제21조에서 정의하고 있습니다. 다소 복잡하므로 이해가 쉽도록 조문 한개만 인용합니다.

산지전용 또는 산지일시사용 목적사업에 사용되고 있거나 사용된 토지를 대통령령으로 정하는 기간 이내에 다른 목적으로 사용하려는 경우

즉, 이 둘의 차이점은 산지전용은 산지를 산지용도 외의 목적으로 사용하는 것이고, 용도변경은 이미 산지전용 된 산지를 5년 이내 다른 목적으로 사용하는 경우입니다.

결론적으로 산지를 타용도로 사용하는 것은 산지전용이라는 말이 맞습니다. 이번 글에서는 햇갈릴 수 있으므로 임야 용도변경이라고 사용하겠습니다.

임야 용도변경 방법

임야를 용도변경 하기 위해서는 산지전용허가를 받아야 합니다.

위에서 언급한 바와 같이 산지를 나무를 심거나, 임산물을 채취 하는 등의 용도로 사용하지 않고 집을 짓거나, 창고를 짓는 등의 행위를 하려면 산지전용허가를 받아야 합니다.

임야에 집을 짓는 경우를 예로 들어보겠습니다. 임야에 집을 짓기 위해서는 아래의 절차가 필요 합니다.

임야에 집을 짓는 절차

건축 인허가 접수 – 산지전용허가 접수(의제) – 담당 공무원 허가 기준 검토 – 산지전용허가 의제처리 – 건축 인허가 통보

가장 큰 줄기만 알려드린 것입니다. 세부적으로 보면 매우 복잡하기 때문에 대략적인 큰 흐름만 보시면 됩니다.

의제라는 용어는 건축을 생각하면 쉽습니다. 건축 인허가 1건을 위해서는 상하수도, 전기, 농지면 농지전용, 산지면 산지전용 등 다양한 관련 법령 검토가 필요 합니다.

이것을 모두 개별 법령대로 허가를 모두 받기는 사실상 쉽지 않습니다. 그래서 주 허가(건축 인허가)가 있고 그 외 법령들은 의제 처리하여 주 허가(건축 인허가)를 득하면 다른 법령에 대한 인허가는 득한 것으로 보는 것입니다.

결론적으로, 임야의 용도변경을 위해서는 산지전용허가를 받아야 합니다. 산지전용허가는 어떻게 받을 수 있을까요?

임야 용도 구역(산지의 구분)

산지전용허가 전에 반드시 알아야 할 것이 임야 용도 구역 정확히는 산지의 구분 입니다. 우리나라 임야는 보전산지와 준보전산지로 나누어 집니다.

보전산지는 다시 임업용산지와 공익용산지로 나누어 지며, 보전산지를 제외한 모든 산지는 준보전산지 입니다.

준보전산지는 보전산지보다 임야 용도변경이 용이합니다. 가장 큰 이유는 아래와 같습니다.

보전산지 : 법정도로에 접해있어야 하며 행위제한이 많다.

준보전산지: 현황도로에 접해도 산지전용허가가 가능하며 행위제한이 없다.

행위제한이란 무엇일까요? 간단히 말해서 법에서 할 수 있는 행위를 몇 가지 정해두는 것입니다.

예를들어, 보전산지에서는 창고를 지을 수 없습니다. 그러나 준보전산지에서는 가능합니다.

그 이유는 산지관리법 제12조 보전산지에서 행위제한을 정할 때 창고를 명시하지 않기 때문입니다.

반면에 준보전산지는 행위제한이 없습니다. 즉, 산지전용허가 기준에 충족하면 어떤 행위든 할 수 있습니다.

그리고 도로 기준에서 큰 차이가 있습니다. 보전산지는 농지 등을 제외한 대부분의 허가 시 법정도로에 접해야 합니다. 즉, 맹지나 현황도로로 허가는 불가능 합니다.

하지만 준보전산지의 경우 현황도로로 산지전용허가가 가능합니다. 현황도로는 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

행위제한이 없고 현황도로에 접한다고 산지전용허가를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 산지전용허가 기준에 적합해야 합니다.

산지전용허가 기준

산지전용허가를 받기 위해서는 산지관리법에서 정하는 다양한 산지전용허가 기준에 충족해야 합니다.

산지관리법 제18조 산지전용허가 기준은 아래와 같습니다.

  • 인근 산림의 경영ㆍ관리에 큰 지장을 주지 아니할 것
  • 집단적인 조림 성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 아니할 것
  • 희귀 야생 동ㆍ식물의 보전 등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생하지 아니할 것
  • 토사의 유출ㆍ붕괴 등 재해가 발생할 우려가 없을 것
  • 산림의 수원 함양 및 수질보전 기능을 크게 해치지 아니할 것
  • 산지의 형태 및 임목(林木)의 구성 등의 특성으로 인하여 보호할 가치가 있는 산림에 해당되지 아니할 것
  • 사업계획 및 산지전용면적이 적정하고 산지전용방법이 산지경관 및 산림 훼손을 최소화하며 산지전용 후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것

물론, 위 기준이 전부가 아닙니다. 위 조건을 충족하기 위한 다양한 세부기준이 있습니다. 세부기준은 아래 파일을 참조하세요.

초보자가 보기에는 상당히 까다로운 내용입니다. 참고만 하시기 바라며 실제 산지전용허가 시 토목측량설계사무소에 의뢰하시면 됩니다.

임야 용도변경 비용

임야 용도변경을 위한 산지전용허가를 하기 위해서는 대략적으로 아래와 같은 비용이 발생 할 수 있습니다.

  1. 인허가 비용(현황측량, 관련 도면, 서류 작성, 경사도 측정 등)
  2. 대체산림자원조성비(임야 개발 세금)
  3. 산지복구 설계비 및 복구비
  4. 지목변경에 따른 면허세, 취등록세 등 세금

전문자격증이 있는 건축사나 토목측량설계사무소 없이는 개인이 산지전용허가 서류를 만드는 것은 불가능 합니다.

따라서 산지전용허가를 위해서는 군청이나 시청 주변의 토목측량설계사무소를 내방하시기 바랍니다.

지역마다 다르지만 기본적으로 인허가 1건을 위한 금액은 200만원 선부터 시작합니다.

마치며

임야 용도 변경의 과정은 복잡합니다. 하지만 꼭 알고 있어야 하는 것은 아래를 체크 해보시기 바랍니다.

임야 용도 변경 필수 체크 사항

  • 보전산지, 준보전산지 확인
  • 용도 변경 목적사업 확인
  • 산지전용허가 적합여부 확인
  • 담당 공무원 면담(필요 시)
  • 토목측량설계사무소 견적 확인
  • 인허가 비용, 산지개발부담금 등 확인

산지전용, 임야 정보 등 다양한 정보를 아래 유튜브에서 다루고 있으니 참고하시기 바랍니다.

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